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Lange lange Zeit war ich, aus Gründen, auf der Suche nach einer größeren Wohnung in Berlin. Dies ist bekanntermaßen kein leichtes Unterfangen, aber was ich in nunmehr einem Jahr on/off Suche festgestellt habe: Es wird einem schwieriger gemacht als eigentlich notwendig wäre. Die Prozesse und Vergabepraktiken sind zudem äußerst suboptimal und ineffizient und es scheint so, als nehmen Menschen häufig ein Angebot an, nicht weil es ihren Suchkriterien entspricht, sondern weil sie es einfach nur bekommen.

Hierbei möchte ich einmal auf zwei Probleme eingehen, wo ich denke, dass ich diese inzwischen durchaus beurteilen kann. Da wäre zum einen die Suche nach passenden Wohnungen durch die gängigen Methoden und zum anderen die Einschränkungen und Vergabemethoden durch Gesellschaften, die wenig transparent sind und für Menschen in besonderen Umständen nicht praktikabel sind.

Wohnungssuche: Immobiliensuchportale

Begibt man sich auf die Suche nach einer Wohnung konsultiert man in der Regel die bekannten Wohnungssuchportale. Bei diesen Portalen gibt es gewöhnlich eine Suchfunktion nach Ort/Stadtteile und Filterkriterien wie Mieten/Kaufen, Objekttyp (Wohnung/Haus), Mietpreis (warm/kalt), Wohnungsgröße, Anzahl der Zimmer, usw.

Hier stellt sich bereits das erste Problem ein: Die Suchkriterien haben sich die letzten Jahrzehnte kaum verändert und lassen keine akkurate Suche nach Wohnungen zu, die den individuellen Bedürfnissen potentieller Mieter:innen entsprechen. Nicht dass man bei der Marktlage viel Auswahl hätte, aber eine gezieltere Suche könnte ggf. zu besseren Matchings und weniger Umlauf führen.

Miet- und Immobilienportale bieten in der Regel Suchkriterien wie die oben genannten, plus einige Weitere. Die, die ich gesehen habe beinhalteten z.B.:

Haustiere erlaubt
Diverse Wohnungstypen wie Erdgeschosswohnung, Etagenwohnung (ggf. Angabe der Etage), Souterrain, Dachgeschoss, o.Ä.
Balkon/Terrasse oder auch Garten (Mitnutzung)
Option für Wohnungstausch
Neubauprojekte
Baujahr Gebäude
Erforderlichkeit eines Wohnberechtigungsscheines
Internetgeschwindigkeit (meist durch Dritte geschätzt)
Heizungen und Energieeffizienz
Barrierefreiheit oder seniorengerechte Ausstattung
Ausstattungsmerkmale wie Einbauküchen, Garagenstellplätze, Badewanne, Aufzug, Lagerflächen wie Keller oder Abstellkammern, etc.
Verwendungszwecke wie z.B. Geeignet für eine Wohngemeinschaft (WG)

Die Exposés enthalten in der Regel weitere Informationen, die von der Suche bzw. den Suchfiltern nicht angeboten werden.

Hierzu zählt z.B. in Freitext formulierte Angaben zur Wohnung, dem Gebäude bzw. Objekt, der Ausstattung und Umgebung. Diese variieren stark im Detailgrad, da diese Angaben oft optional sind. Nicht selten schlummern hier auch weitere Überraschungen wie Abstandszahlungen, gewerbliche Nutzung, oder bestimmte Mietmodelle (z.B. Staffel- oder Indexmieten).

Einen kleinen Abschnitt möchte ich Folgekosten widmen. Hiermit meine ich erhebliche Zeit- und Geldinvestitionen nach der erfolgreichen Wohnungssuche. Einige Wohnungen kommen ohne Küche oder (anständige) Böden, sodass diese angeschafft werden müssen. Eine Küche kann, mit etwas Glück, der nachmietenden Person per Abschlagszahlung überlassen werden. Hier ist es wichtig eine gute Gratwanderung bzgl. Kosten und Wohnlichkeit zu finden, denn eine Garantie, dass die nächste Person die Küche auch übernimmt, gibt es nicht und ein Anspruch auf irgendwelche Kompensationen gibt es nicht. Gleiches gilt für Fußböden. Der eventuell anstehende Aufwand zum Abbau, Transport und/oder Entsorgung kann mit Pech auch schon einmal in den vierstelligen Bereich wandern.

Die Kosten für einen Umzug selbst (also letztlich Transportkosten in allen Farben und Formen) sind natürlich auch nicht ohne.

Suchportale: Zu kurz gedacht und keine Innovation

Was funktioniert bei den Portalen nicht? Folgend möchte ich ein paar Suchkriterien und Angaben (die z.B. im Exposé der Wohnung aufgeführt werden können) formulieren, die meines Wissens nach derzeit nicht von diesen Immobilienportalen abgedeckt werden, obwohl es technisch durchaus möglich wäre.

Wenn-dann Kombinationen aus Kriterien. Zum Beispiel: Wenn eine Etagenwohnung höher als 2. OG, dann nur mit Aufzug.
Nähe zu ÖPNV bzw. zeitliche Distanz (Tür zu Tür) zu einer bestimmten Anschrift (z.B. die Arbeitsstätte)
Nähe zu Geschäften des täglichen Bedarfs (nicht nur irgendein Geschäft, sondern spezifisch: Supermarkt, Discounter, Anzahl der Geschäfte und deren Entfernungen)
Nähe zu Grünflächen, z.B. für Hundebesitzer:innen
Infrastruktur für Fahrzeuge wie Kfz, Roller, oder Fahrräder; Nicht nur Abstellmöglichkeiten, sondern insbesondere bei Fahrrädern eine sichere Abstellmöglichkeit ohne Treppensteigen. Denkbar wäre auch ein Index, der die Fahrradfreundlichkeit der Umgebung (z.B. Radverkehrswege) angibt.
Lärmschutz/Schallisolierung der Wohnung im Gebäude (zu den Nachbarn) und nach außen
Lärmbelastung durch die Umgebung (z.B. durch akkurate Lärmkartierung und nicht was auch immer diese fast ausschließlich auf Verkehrs- und Umweltlärm basierende “Umgebungslärmkartierung” Berlin von 2022 darstellen soll, die z.B. Lärm durch Cornern oder andere soziale und weniger soziale Events oder andere Amenities [OpenStreetMap *ZWINKER*] gar nicht berücksichtigt.).
Man kann sich hier sicherlich noch einige weitere überlegen.

Voraussetzungen für Verbesserung

Selbstverständlich brauchen all diese Punkte weitere Daten, die allerdings fast alle relativ leicht durch öffentlich verfügbare Datenquellen zu erheben sind. Beispielsweise lassen sich durch einfache Ergänzung der Wohnungslage im Wohngebäude und der konkreten Adresse bereits die Ausrichtung der Wohnung nach Himmelsrichtung automatisiert durch Kartendienste wie OpenStreetMap bestimmen. Gleichermaßen können diese Kartendaten, sowie öffentlich zugängliche Schnittstellen (z.B. Routenplaner für öffentlichen Personen(nah)verkehr) für andere der o.g. Kriterien genutzt werden.

Andere Punkte hingegeben erfordern das manuelle Erfassen von Daten, wie eben die zuvor genannte Lage der Wohnung im Gebäude, oder Angaben zu Abstellmöglichkeiten und Infrastrukturen, Lärmschutz innerhalb des Objekts,

(Un)Fairness

Warum mich dieser Punkt besonders stört: Die gängigen Portale sind nicht günstig. Die Portale funktionieren oftmals nach dem “Freemium Modell”, wo diese grundsätzlich kostenfrei verwendet werden können, für bestimmte Extra- und Komfortfunktionen aber Kosten anfallen, nicht selten im Abomodell mit horrenden Preisen pro Monat, wenn man sich nicht direkt für ein Jahr entscheiden möchte.

Weiterhin gibt es inzwischen Maklerfirmen, die ähnliche Suchportale anbieten. Das einzige, was hier geschieht ist, dass Wohnungen, bevor sie in die öffentlichen Portale wandern, zunächst exklusiv in solchen Makler-eigenen Portalen auftauchen. Im schlimmsten Fall werden Wohnungen so absichtlich der Allgemeinheit vorenthalten, um für möglichst wenig Aufwand eine Nettokaltmiete abzugreifen.

Makler:innen und Maklerfirmen sind ohnehin ein unschönes Thema, da diese bei “niedrigen” Mieten (verständlicherweise) nur geringes Interesse haben überhaupt tätig zu werden. Von Praktiken wie Kosten auf Basis von Wohnungsangeboten und investierter Zeit ganz zu schweigen. Vertrauenserweckend ist dies alles nicht.

Wohnungssuche Fazit

Ich bin der Überzeugung mit ein wenig Zeit könnten viele, mich eingeschlossen, ein signifikant besseres Immobilienportal entwickeln. Aber Leute; Das ist nicht mein Job! Und wahrscheinlich auch nicht eurer. Idealerweise ist man nicht lange auf Wohnungssuche und wenn, dann nur bei konkretem Bedarf, sodass der Aufriss für uns nicht lohnt. Zudem verdienen sich diese Portale derzeit eine goldene Nase mit ihren größtenteils automatisierten Funktionen und lieblos umgesetzter Kuration und Zusatzleistungen, sodass ich diese hier in der Pflicht sehen würde ihr Angebot zu verbessern.

Natürlich gibt es einige Merkmale von Wohnungen, die allen Menschen in ähnlichem Maße wichtig sind und hier wäre eine derartige Erweiterung der Funktionen vergebene Liebesmühe; Allerdings gibt es auch Kriterien die für manche Menschen wichtig sind und strikte must-have Kriterien darstellen und für andere eher vernachlässigbar und unwichtig sind. Hier würde dies zu mehr Fairness und insgesamt zu einer höheren Effizienz in der Verteilung vom verfügbaren Wohnraum führen. Vielleicht sogar zu weniger Umzügen und kürzeren Arbeitswegen (d.h. weniger Stress, weniger Belastung der Umwelt und mehr Zeit für alle).

Vergabepraxis

Dieser Abschnitt wird ein wenig kürzer, denn hier habe ich zugegebenermaßen wenig Erfahrung und Expertise. Was ich allerdings bisher wahrgenommen habe, ist dass die Vergabe von Wohnungen an die Bewerber:innen und die zugrunde gelegten Regeln alles andere als Transparent sind.

So gibt es die relativ bekannte Regel, dass eine Nettokaltmiete maximal ein Drittel des Nettomonatsgehalts betragen sollte. Oftmals wird auch das Jahresbruttogehalt als Kennzahl herangezogen, auf Basis dessen eine sogenannte Range berechnet wird, die zu der angebotenen Wohnung passen muss. In ungünstigen Fällen ergibt sich hier wenig Spielraum, insbesondere bei Wohnungsbaugesellschaften, die vom Land geförderte Wohnungen anbieten.

Was das ganze aber besonders absurd werden lässt – und man möge ich gern per E-Mail korrigieren, sollte ich hier einem Irrtum aufliegen:

Es wird immer nur der Zeitpunkt der Bewerbung auf die Wohnung berücksichtigt. Wenn ich jetzt in eine solche Wohnung ziehe, die für mein Gehalt passend ist und später jemand hinzu- oder auszieht, ist dies nicht berücksichtigt. Familienplanung wird nicht berücksichtigt. Änderungen im Arbeitsverhältnis werden nicht berücksichtigt. Alles, was über die Momentaufnahme hinausgeht, findet keine Berücksichtigung.

Darüber hinaus existiert schlichtweg keine Transparenz bei Absagen. In der Regel bewerben sich viele Menschen auf eine Wohnung, von denen nur eine den Zuschlag erhält. Alle anderen erhalten eine Absage ohne Angabe von: Was waren Kriterien für die Auswahl und wie wurde bei gleichberechtigten Kandidat:innen letztlich ausgelost? War mein Gehalt außerhalb der „Range“? Waren meine Haustiere unerwünscht? Spielten Kinder oder Kinderlosigkeit eine Rolle? War dem Hauseigentümer eine andere Person auf dem Papier sympathischer? (Was meiner Ansicht nach ein legitimer Grund wäre, sofern hier keine entsprechende Diskriminierung stattfand.)

Im Übrigen ist hier auch der Prozess optimierungsbedürftig. Ich wurde bereits zu Wohnungsbesichtigungen eingeladen mitsamt der anschließenden Aufforderung meine Bewerbungsunterlagen einzureichen, nur um zum Schluss zu erfahren, dass ich aus Gründen, die vorher hätten bekannt sein können, ohnehin nicht in Frage komme. So werden oft vor einem Besichtigungstermin einige Kennzahlen in separaten Online-Formularen erfasst, oder sogar durch Suchportale bei einer Bewerbung automatisch übermittelt.

Schluss

Für mich hat die Suche vorerst ein Ende. Die Neue Wohnung ist zwar in keiner ruhigen Lage und weiterhin eine Stunde weg vom Arbeitsplatz, aber immerhin groß genug und modern. Nach über einem Jahr Suche (on/off, mit Pausen um die Nerven zu schonen), habe ich das geringere Übel gewählt und genommen, was ich kriegen kann. Dieser Beitrag sollte nur einmal aus meiner Sicht beleuchten, wo ich Probleme und Verbesserungspotential sehe, ohne dabei nur zu ranten (zu deutsch: mich zu beklagen), sondern auch wirklich Verbesserungen vorzuschlagen.